ARTICOLO 1108 CODICE CIVILE / COMUNIONE
Articolo 1108 codice civile: innovazioni e atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
L’articolo 1108 codice civile disciplina le innovazioni e gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione nella comunione. La norma stabilisce quali maggioranze sono necessarie per modificare o migliorare un bene comune, quando occorre il consenso unanime dei comproprietari e quali condizioni devono essere rispettate per tutelare i diritti di tutti i partecipanti.
01. Il testo dell’articolo 1108 del Codice Civile
Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.
È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
Il testo vigente della disposizione è consultabile anche nella banca dati normativa del Dipartimento delle Finanze.
02. Articolo 1108 codice civile: che cosa stabilisce?
La norma disciplina le decisioni che, per la loro importanza, superano la gestione ordinaria del bene condiviso.
Mentre gli atti di ordinaria amministrazione sono regolati principalmente dall’articolo 1105, le innovazioni e gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione richiedono condizioni e maggioranze più rigorose.
Il legislatore permette ai comproprietari di migliorare il bene comune, ma impone di rispettare i diritti dei partecipanti ed evitare interventi economicamente eccessivi o pregiudizievoli.
Per approfondire le decisioni di gestione corrente è possibile consultare l’articolo 1105 del Codice Civile – Amministrazione, già presente su Italia Amministrazioni.
03. Quale maggioranza serve per approvare un’innovazione?
L’articolo 1108 codice civile prevede una maggioranza qualificata per deliberare le innovazioni nella comunione ordinaria.
Devono essere soddisfatti contemporaneamente due requisiti:
Maggioranza dei partecipanti. I favorevoli devono rappresentare più della metà del numero dei comproprietari.
Valore delle quote. I favorevoli devono rappresentare almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune.
Esempio pratico. Quattro persone possiedono un immobile con quote del 40%, 30%, 20% e 10%. Se votano favorevolmente i proprietari del 40%, del 30% e del 10%, si raggiungono tre partecipanti su quattro e l’80% del valore comune. Entrambi i requisiti numerici risultano soddisfatti.
Il raggiungimento della maggioranza non è però sufficiente da solo: devono essere rispettati anche i limiti sostanziali previsti dalla disposizione.
04. Quali innovazioni possono essere approvate?
Le innovazioni devono essere dirette al miglioramento della cosa comune oppure a renderne più comodo o redditizio il godimento.
Miglioramento dell’immobile. Possono essere valutati interventi che aumentino la funzionalità, l’utilità o le prestazioni del bene.
Maggiore comodità. Possono rientrare nelle innovazioni opere che rendano più agevole l’utilizzazione condivisa dell’immobile.
Migliore redditività. Possono essere considerate modifiche orientate a valorizzare economicamente il bene comune, nel rispetto dei requisiti normativi.
La qualificazione di un intervento come innovazione dipende dalla sua natura e dai suoi effetti concreti, non soltanto dalla denominazione utilizzata dai comproprietari.
05. I limiti alle innovazioni nella comunione
La maggioranza qualificata non dispone di un potere illimitato di modificare il bene comune.
La legge richiede infatti che l’innovazione non pregiudichi il godimento di alcuno dei partecipanti e non comporti una spesa eccessivamente gravosa.
Tutela del godimento individuale. L’intervento deve essere compatibile con i diritti dei singoli comproprietari.
Sostenibilità economica. La spesa non deve risultare eccessivamente gravosa, tenuto conto delle caratteristiche dell’intervento e della situazione concreta.
Prima di approvare lavori significativi è quindi opportuno disporre di una descrizione tecnica dell’opera, di un preventivo attendibile e di una valutazione degli effetti sul bene e sui partecipanti.
06. Gli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione
Il secondo comma dell’articolo 1108 estende la maggioranza qualificata agli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, purché non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.
Si tratta di decisioni che, per natura, rilevanza o conseguenze, superano la normale gestione corrente della cosa comune.
Occorre tuttavia distinguere queste decisioni dagli atti per i quali il terzo comma richiede espressamente il consenso unanime.
Una corretta classificazione dell’operazione è fondamentale per individuare la maggioranza necessaria ed evitare deliberazioni contestabili.
07. Quando è necessario il consenso unanime?
L’articolo 1108 codice civile richiede il consenso di tutti i partecipanti per alcune operazioni particolarmente rilevanti sul bene comune.
Alienazione del bene comune. La vendita dell’intero bene richiede il consenso di tutti i partecipanti.
Costituzione di diritti reali. La costituzione di diritti reali sul fondo comune è soggetta alla regola dell’unanimità, salvo la particolare previsione relativa all’ipoteca indicata nell’ultimo comma.
Locazioni ultranovennali. Anche i contratti di locazione di durata superiore a nove anni richiedono il consenso di tutti i partecipanti.
La disciplina non deve essere confusa con la possibilità del singolo comproprietario di disporre della propria quota, regolata dall’articolo 1103 del Codice Civile – Disposizione della quota.
08. L’ipoteca per la ricostruzione o il miglioramento
L’ultimo comma dell’articolo 1108 introduce una particolare previsione in materia di ipoteca.
Quando l’ipoteca è finalizzata a garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune, può essere consentita con la maggioranza qualificata prevista dal primo comma.
Non si tratta quindi di una facoltà generale di costituire ipoteche sul bene comune per qualsiasi finalità senza il consenso di tutti i comproprietari.
La specifica destinazione del finanziamento assume un’importanza determinante e richiede una valutazione accurata delle condizioni dell’operazione.
09. Qual è la differenza rispetto alle innovazioni condominiali?
La comunione ordinaria e il condominio negli edifici sono regolati da discipline differenti.
Nel condominio, le innovazioni delle parti comuni sono disciplinate principalmente dall’articolo 1120 del Codice Civile, con le maggioranze previste dalle norme speciali, in particolare dall’articolo 1136.
Le condizioni e le maggioranze stabilite dall’articolo 1108 per la comunione ordinaria non possono quindi essere applicate automaticamente alle deliberazioni dell’assemblea condominiale.
Prima di programmare un intervento è necessario individuare correttamente il regime giuridico del bene, la natura dell’opera e le disposizioni applicabili.
10. La corretta gestione delle decisioni straordinarie
Le decisioni che comportano innovazioni o atti di particolare rilevanza richiedono una preparazione accurata sotto il profilo tecnico, amministrativo ed economico.
Valutazione preliminare. È importante definire la natura dell’intervento e verificare la compatibilità con i diritti dei partecipanti.
Preventivi e documentazione. Le decisioni devono essere supportate da informazioni sufficienti sui costi e sulle caratteristiche delle opere.
Verifica delle maggioranze. È necessario individuare preventivamente il quorum applicabile e documentare correttamente la deliberazione.
Trasparenza. Una comunicazione chiara e una documentazione ordinata contribuiscono a prevenire controversie e criticità amministrative.
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