Art 1127 codice civile
Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
Commento:
🎯 Art. 1127 c.c. – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
👉 “Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo…”
📘 Commento professionale e coinvolgente:
L’art. 1127 c.c. affronta un tema tanto delicato quanto ricorrente nella vita condominiale: l’innalzamento di nuovi piani (sopraelevazione) da parte del proprietario dell’ultimo piano 🏗️🏢.
🔍 Cosa stabilisce la norma?
In linea generale, chi è proprietario dell’ultimo piano ha diritto a sopraelevare, salvo diversa disposizione nel titolo (es. regolamento condominiale o atto d’acquisto).
Tuttavia, la sopraelevazione è ammessa solo a determinate condizioni.
📌 I principali limiti posti dalla legge sono:
1️⃣ Idoneità statica dell’edificio
🔧 La sopraelevazione non è consentita se compromette la stabilità dell’edificio. È necessario, quindi, un accertamento tecnico strutturale.
2️⃣ Decoro architettonico
🎨 Se la nuova costruzione lede l’armonia estetica del fabbricato, gli altri condomini possono opporsi. Il decoro va valutato caso per caso, anche in base al contesto urbano.
3️⃣ Diritto al risarcimento
💶 Anche se legittima, la sopraelevazione comporta un indennizzo economico a favore degli altri condomini, in proporzione al valore attuale del piano su cui si costruisce.
Tale somma compensa la perdita di valore delle parti comuni (es. tetto, panorama, carico su impianti…).
📎 Attenzione:
Il diritto alla sopraelevazione non è assoluto e può essere escluso o limitato da:
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Regolamenti contrattuali;
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Divieti espressi nei singoli atti di acquisto;
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Norme urbanistiche locali.
⚖️ In sintesi:
L’art. 1127 c.c. riconosce un importante diritto di proprietà, ma lo bilancia con la tutela dell’interesse comune.
La sopraelevazione è possibile solo nel rispetto della sicurezza, dell’estetica e dei diritti degli altri condomini.
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Dott. Piero Antonio Esposito
Studio Legale PAE
Art 1127 codice civile – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
Il proprietario dell’ultimo piano o del terrazzo può, grazie al diritto di sopraelevazione, costruire un nuovo piano o qualsiasi altra struttura, aumentando l’altezza dello stabile.
Come stabilito dalla cassazione, il proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare che intende esercitare il proprio diritto di sopraelevazione non deve chiedere l’autorizzazione dei proprietari dei piani sottostanti, ma deve rispettare i seguenti punti:
-
la costruzione non deve pregiudicare la stabilità dell’edificio (l’edificio e le sue strutture devono sopportare il peso della stessa e le sollecitazioni di origine sismica);
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non deve pregiudicare l’aspetto o il decoro architettonico dell’edificio;
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non deve portare ad una diminuzione notevole dell’aria o della luce dei piani sottostanti;
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non deve esistere una specifica previsione del regolamento condominiale convenzionale.
Nel caso in cui una di queste prescrizioni non sia rispettata, i singoli condomini possono opporsi alla costruzione.
In qualsiasi caso, il proprietario che intende costruire una nuova sopraelevazione, deve essere in regola con le concessioni comunali e i permessi di costruire e deve corrispondere agli altri condomini un’indennità come descritto nell’art. 1127 c.c..
Per non incorrere in prescrizione, i condomini controinteressati, o il condominio, devono presentare opposizione entro vent’anni dalla realizzazione del manufatto.
La regolamentazione viene prescritta dall’art. 1127 c. c., che riporto integralmente.
Art. 1127. c.c – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio.
Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo.
La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.
La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono.
I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.
Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da
edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
Dott. Piero Antonio Esposito
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