Art 1128 codice civile
Perimento totale o parziale dell’edificio
Commento:
🎯 Art. 1128 c.c. – Perimento totale o parziale dell’edificio
👉 “Se l’edificio perisce interamente o per la maggior parte, il condominio è sciolto, salvo che la ricostruzione sia deliberata dalla maggioranza dei condomini…”
📘 Commento professionale e coinvolgente:
L’art. 1128 c.c. affronta una situazione limite ma fondamentale nella vita di un condominio: il crollo o perimento dell’edificio, totale o parziale 🏚️💥.
È la norma che regola cosa accade se l’immobile viene distrutto, ad esempio per incendio, terremoto, esplosione, o altro evento catastrofico.
📌 Quali scenari disciplina?
1️⃣ Perimento totale o della maggior parte del fabbricato
👉 In questo caso, il condominio si scioglie automaticamente, salvo che la maggioranza dei condomini (per quote e teste) deliberi la ricostruzione.
Se anche solo un condomino si oppone alla ricostruzione, può chiedere la vendita dell’area e la divisione del ricavato.
2️⃣ Perimento parziale
👉 Se la distruzione riguarda solo una parte dell’edificio, e non ne compromette la funzione complessiva, i condomini devono partecipare alle spese di ricostruzione in proporzione ai propri millesimi.
⚖️ Spirito della norma:
L’art. 1128 c.c. tutela sia l’interesse collettivo alla ricostruzione, sia la libertà individuale del singolo condomino che non intende sostenere spese o ricostruire.
Una norma che bilancia solidarietà e autodeterminazione, in un contesto di emergenza.
🏗️ Cosa succede nella prassi?
In molti casi, la decisione di ricostruire è condizionata da:
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✅ L’entità del danno;
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✅ La copertura assicurativa;
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✅ Le condizioni economiche dei condomini;
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✅ La destinazione urbanistica dell’area.
🔍 E se la ricostruzione non si fa?
Si procede alla vendita dell’area, con successiva ripartizione del ricavato tra i condomini secondo i millesimi.
⚖️ In sintesi:
L’art. 1128 c.c. regola il “punto zero” del condominio: quando tutto crolla, è la norma che indica se, come e con quali limiti si può ripartire.
Un articolo essenziale per garantire certezza giuridica in situazioni eccezionali.
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Dott. Piero Antonio Esposito
Studio Legale PAE
Art 1128 codice civile – Perimento totale o parziale dell’edificio
Il codice regola l’ipotesi del perimento totale o parziale dell’edificio, determinato da cause indipendenti dalla volontà dei condomini. Laddove l’edificio perisca interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti dell’intero, il condominio può considerarsi sciolto; conseguentemente, permanendo in capo ai condomini la proprietà del suolo o dei materiali, ciascuno di essi può richiederne la vendita all’asta.
Rimane comunque il problema della determinazione dei tre quarti del valore, che in edifici particolari, potrebbe interessare anche la minor parte del volume dell’edificio.
Resta dunque di grande importanza l’interpretazione dell’art. 1128 c.c. che riporto integralmente.
Art. 1128. c.c. – Perimento totale o parziale dell’edificio.
Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.
L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Dott. Piero Antonio Esposito
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