Art 1129 codice civile
Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
Commento:
Art 1129 codice civile – Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
L’Amministrazione è l’organo che esegue le deliberazioni dell’assemblea, riscuote i contributi dai condomini ed eroga le spese occorrenti per la direzione e la manutenzione, redige il bilancio annuale (bilancio condominiale), rappresenta il fabbricato nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.
Questi dura in carica un anno, ma può essere revocato in ogni momento, salvi i danni.
Nomina, revoca e determinazione della retribuzione dell’Amministrazione spettano all’assemblea con la maggioranza dei presenti (anche per delega) all’assemblea che rappresentino un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. (art. 1136 2° comma).
L’ Amministrazione può essere revocata dall’autorità giudiziaria competente, su richiesta di quantomeno un condomino, nel momento in cui vi sono fondati sospetti di gravi anomalie nella conduzione, quando non rende il conto per due anni consecutivi o quando, essendogli stato notificato un atto di citazione, non ne informa rapidamente l’assemblea.
Fondamentale evidenziare la durata annuale che, a continuazione della riforma del 2012, ha portato ad interpretazioni distinte.
L’interpretazione più affine agli interessi della compagine assembleare vuole granitica l’estensione annuale del mandato.
Il corso di formazione iniziale
Al fine di una maggiore comprensione, riportiamo le prescrizioni del D.M. 140/2014
D.M. 140/2014
Il corso deve affrontare e approfondire le seguenti tematiche, al fine di trasmettere le adeguate conoscenze:
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l’Amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti e ai poteri dell’Amministratore;
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la sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, ai sistemi di riscaldamento e di condizionamento, agli impianti idrici, elettrici e agli ascensori e montacarichi, alla verifica della manutenzione delle parti comuni degli edifici ed alla prevenzione incendi;
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le problematiche in tema di spazi comuni, regolamenti condominiali, ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimali;
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i diritti reali, con particolare riguardo al condominio degli edifici ed alla proprietà edilizia;
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la normativa urbanistica, con particolare riguardo ai regolamenti edilizi, alla legislazione speciale delle zone territoriali di interesse per l’esercizio della professione ed alle disposizioni sulle barriere architettoniche;
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i contratti, in particolare quello d’appalto ed il contratto di lavoro subordinato;
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le tecniche di risoluzione dei conflitti;
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l’utilizzo degli strumenti informatici;
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la contabilità.
l luogo di sviluppo del corso dovrà essere una delle sedi abilitate presenti in Italia.
La nomina dell’Amministrazione di condominio
La nomina dell’Amministrazione è prevista dal Codice Civile Italiano all’art. 1129.
La legge quindi non prevede sanzioni per i condomini che non adempiano all’obbligo, ma un solo condomino (o l’Amministrazione uscente) può ricorrere al tribunale e ottenere la nomina giudiziaria di un’Amministrazione, nei condomini laddove ne è prevista l’obbligatorietà.
L’Amministrazione può essere nominata, come meglio specificato dall’art. 1129:
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dall’assemblea dei condomini, con la dovuta maggioranza;
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in assenza, ove i condomini siano minimo nove e l’ assemblea non vi provveda o non si raggiunga una maggioranza su nessun pretendente, dal tribunale ordinario, in sede di volontaria giurisdizione.
La carica dell’Amministrazione fatta dal costruttore e/o venditore di un fabbricato, anche se inserita nel rogito di acquisto, è nulla.
La carica dell’Amministrazione è vincolata alla legge e sono necessari i seguenti requisiti:
1) la maggioranza degli intervenuti all’assemblea in relazione alle teste;
2) la metà del valore del complesso (cioè 500 millesimi su 1.000, cfr. art. 1136, secondo comma, c.c., nei condomini a 1000 millesimi totali di proprietà).
Il compenso dell’Amministrazione di condominio
Il codice civile all’art. 1135 dispone che l’assemblea di condominio provveda alla nomina dell’Amministrazione e all’eventuale emolumento.
In base all’art. 1709 c.c. il mandato si presume oneroso.
Art. 1709.
Presunzione di onerosità.
Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non e’ stabilita dalle parti, e’ determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza e’ determinata dal giudice.
La misura dell’emolumento, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in assenza, è determinata dal giudice competente.
L’art. 2260 c.c. recita che i diritti e gli obblighi degli Amministratori sono regolati dalle norme sul mandato; di conseguenza, in base a una rappresentazione analogica, lo stipendio dell’Amministrazione si presume legittimo se il contrario non è verbalizzato dall’assemblea di condominio al momento della nomina e nelle successive conferme.
Ricordo tuttavia che la norma che regolamenta la nomina e la determinazione del suo emolumento per l’Amministrazione di condominio è quella che successivamente sarà riportata, ossia 1129 c.c..
Art. 2260.
Diritti e obblighi degli amministratori.
I diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme sul mandato [c.c. 1703].
Gli Amministratori sono solidalmente responsabili [c.c. 1292] verso la società per l’adempimento degli obblighi ad essi imposti dalla legge e dal contratto sociale [c.c. 2281]. Tuttavia la responsabilità non si estende a quelli che dimostrino di essere esenti da colpa [c.c. 2392].
E’ possibile che l’Amministrazione presti la sua opera a titolo gratuito, ad esempio quando trattasi di un condomino.
La giurisprudenza ha precisato che l’incarico si presume retribuito fino a prova contraria.
Se non è stato pattuito diversamente nella delibera di investitura, non spettano all’Amministrazione compensi per assemblee ulteriori a quella annuale (Cass. n. 3596 del 12/3/03) in quanto, a differenza di quanto avviene nelle assemblee delle società, esse costituiscono eventi accessori alla gestione ordinaria del condominio.
Non esiste il significato di assemblea straordinaria poiché non è prevista alcuna possibilità di voto, diritti dei partecipanti o maggioranze di tipo differente (salvo quella tra prima e seconda convocazione).
In tali assemblee si decide sulle stesse materie di cui alle assemblee ordinarie.
Questione controversa è la sussistenza del diritto al compenso per i lavori straordinari, salvo stabilito contestualmente nella delibera di nomina.
La cassazione non si è al momento pronunciata in proposito e le Corti di merito presentano indirizzi contrastanti.
A tal proposito, il Pretore di Perugia (Pret. PG n. 9/98) individua nel 2% della somma dei lavori il corretto compenso per l’ Amministrazione secondo gli usi correnti per il compimento dei lavori straordinari, dato che l’Amministrazione si impegna in misura prevalente maggiore rispetto alle competenze stabilite per legge.
Il tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che l’onorario contenga anche la direzione di eventuali lavori anche di cospicua entità (Trib. GE n. 1501/01), in quanto l’Amministrazione, ove rilevi che il salario non sia più congruo, può decidere di dare le dimissioni.
L’assemblea dei condomini contratta e approva le proposte preventive presentate dai candidati.
Queste proposte abitualmente possono chiarire il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente) o misto (uno stipendio forfettario con predizione di somme ulteriori in supposizione di lavori o assemblee straordinarie).
La giurisprudenza afferma che non è ammesso alcun listino stabilito tra Amministrazioni o associazioni di Amministrazioni, accordo che sarebbe in altro modo prova di una condizione di cartello di imprese, vietato dalla legge sulla libera competizione.
L’antitrust ha vietato l’applicazione di tariffari collettivi.
La cessazione e revoca dell’Amministrazione di condominio
L’ incarico dell’Amministrazione di condominio cessa nei casi in cui vi sia:
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revoca da parte dell’assemblea condominiale;
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disdetta da parte dell’autorità giudiziaria competente;
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dimissioni volontarie;
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attribuzione dell’incarico ad altra Amministrazione.
Si può giungere alla revoca in assemblea, con le prescrizioni indicate dal 1136, anche senza causa (art. 1136 del codice civile).
I condomini hanno il dovere di provvedere ad accordare il salario fino alla fine dell’arco contrattuale concordato.
L’annullamento da parte delle autorità giudiziarie, su appello di uno o più condomini, può avvenire nei seguenti casi (ex art. 1129, sotto riportato, e art. 1131, comma 4, c.c. – come integralmente riportato):
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L’Amministrazione di condominio ha ricevuto un atto giudiziario che non rientra nelle sue competenze e non ne ha dato tempestiva informazione all’assemblea (in codesto caso è tenuto anche al rimborso dei danni);
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Vi sono fondati sospetti di gravi anomalie (a dimostrazione fatti che denotano che l’ Amministrazione antepone interessi personali a quelli attinenti al condominio);
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Non rende il conto della gestione convocando l’assemblea nei termini prescritti anche un solo anno.
La riforma del condominio del 2012, ha steso un’ elenco di casi che rientrano nella qualifica di grave anomalia, le quali fanno scattare l’annullamento giudiziario (su domanda di almeno un condomino), nel caso l’Amministrazione non assolvesse gli obblighi (art. 1129) o sconfini dalle sue attribuzioni, come da art. 1130.
Le disposizioni del tribunale relative alla istanza di nomina o di revoca dell’ Amministrazione, anche quando si inserisce in una condizione di scontro tra condomini, si risolve in un espediente di volontaria giurisdizione, cioè in un intervento essenzialmente amministrativo, privo degli effetti di una vera e propria sentenza.
Non si applicano, tuttavia, le regole sulla condanna alle spese, che prevedono di norma il risarcimento delle spese in beneficio del vincente e a carico del perdente.
Le spese restano dunque a carico delle parti che le hanno anticipate (Cass. 26-09-2005, n. 18730, Cass. 30.3.2001 n. 4706).
Di rilievo è la novità che l’Amministrazione revocata giudiziariamente non può più essere nominato dalla assemblea, anche se la maggioranza lo volesse, contro il desiderio dei condomini che hanno agito giudizialmente (art. 1129, comma 13 c.c.).
Per approfondire meglio, si riporta integralmente l’art. 1129 c.c. che prescrive nomina, revoca ed obblighi dell’Amministratore.
Art. 1129. c.c. – Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore.
Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.
Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore.
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.
Dott. Piero Antonio Esposito
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