Art 1130 codice civile

Attribuzioni dell’Amministratore

Commento:

Art 1130 codice civile – Attribuzioni, competenze, compiti, doveri e poteri dell’amministrazione di condominio

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Le competenze giuridiche

L’Amministrazione deve conoscere le norme del codice civile che regolano la disciplina e tutte le norme che possano in qualche modo coinvolgere il condominio nei suoi aspetti civilistici e penalistici.

L’Amministrazione deve aggiornarsi costantemente, allo scopo di consentire una conoscenza approfondita delle norme sulla:

responsabilità civile;
diritti sulle cose mobile e immobili;
dei diritti sulle obbligazioni e di credito, diritto di garanzia (pegno e ipoteca);
sui vari aspetti del diritto di proprietà (confini, immissioni, ecc.) e diritti reali (uso, abitazione, usufrutto…).

Per di più l’Amministrazione dovrà avere ampie conoscenze in ambito assicurativo e urbanistico, con piena conoscenza delle norme comunali che possono mutare in modo differente dalla normativa vigente.

Dovrà egli avere anche competenze approfondite in tema di comunicazione socio-psicologica, mediazioni e negoziazioni legali, nuovi strumenti di intesa obbligatoria in condominio.

In conclusione, altre competenze da possedere sono quelle:

tecniche;
fiscali;
contabili.

L’Amministrazione del condominio può incaricare tutti i compiti descritti, separatamente, o a gruppi, a professionisti competenti per gli specifici settori, rimanendo però il possessore dell’incarico.

Fondamentalmente dall’Amministrazione è preteso il senso di responsabilità e rigorosità del buon padre di famiglia, ma se il mandato è gratuito, la responsabilità per colpa è valutata con minor rigidità.

Le competenze tecniche

L’Amministrazione esperta deve avere le competenze tecniche per sostenere le discussioni con gli altri professionisti in merito ai progetti di rinnovo e agli interventi ordinari e straordinari da effettuarsi nel condominio, compresi i progetti esecutivi implementati dalle imprese.

Gli artt. 1124, 1125, 1126 c.c. citano altri esempi, cosi come integralmente riportati:

manutenzione e ricostruzione delle scale;
manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai;
lastrici solari.

L’ Amministrazione deve avere le competenze tecniche per discutere in merito ai lavori da eseguirsi su tutti gli impianti e i beni elencati come descritto nell’art. 1117 del codice civile.

Le competenze contabili e di riparto

L’Amministrazione condominiale deve redigere, produrre e presentare il rendiconto condominiale, con le caratteristiche come prescritte nell’art. 1130-bis.

L’Amministrazione per di più deve conservare, controllare e mantenere la contabilità dello stabile.

L’assemblea condominiale decreta sulle spese necessarie per la conservazione, la cura, il mantenimento e la salvaguardia delle parti condominiali; i proprietari sono responsabili in solido e i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’ escussione degli altri condomini (art. 63 delle disposizioni per l’ attuazione del codice civile).

Per il possedimento dei conti di un condominio sono necessarie competenze in tema di ragioneria al fine di gestire la contabilità:

dei versamenti dei condomini;
delle fatture dei fornitori;
dei pagamenti ai fornitori;
delle spese su addebiti personali;
dei versamenti delle ritenute d’acconto (codici tributo);
dei pagamenti immediati (spese bancarie, scontrini, offerte sala assemblea);
dei rimborsi ai condomini;
dei crediti e delle entrate varie;
dei giroconti;
delle spese anticipate dall’Amministrazione;
delle spese condominiali e personali a preventivo;
dei fondi di riserva;
degli addebiti personali per bollettini, postali e interessi per rate non versate;
della tenuta dell’inventario.

Per il corretto movimento dei debiti e dei crediti ogni gruppo di spesa è associata a una tabella millesimale in quanto, come stabilito dagli artt. 1123 (di seguito riportato integralmente), 1124, 1125, 1126 e soprattutto 1117 c.c. (già precedentemente riportato), le spese sono ripartite in proporzione all’uso della cosa comune e quindi, per ogni registrazione, la spesa deve essere ripartita tra il gruppo di condomini che ne trae utilità, cioè paga chi gode del bene comune. Le spese delle pulizie sono a carico dell’appartamento anche se non è abitato.

Per ogni anno gestionale, l’Amministrazione predispone il bilancio consuntivo o rendiconto condominiale, entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio.

In esso sono riportate le entrate e le uscite di cassa, la condizione dei crediti e debiti del condominio e di ogni condomino e il quadro dei conti correnti e dei fondi.

Nel caso di registrazione di una fattura, sono necessarie le seguenti operazioni:

Annotazione nella ragioneria del programma gestionale del registro della contabilità della spesa/fattura di approvvigionamento del bene e/o servizio ;
Annotazione nella ragioneria del programma gestionale in maniera da effettuare il pagamento della spese a e/o fattura (movimentazione del deflusso di cassa nel solo programma gestionale);
Annotazione in ragioneria della ritenuta d’acconto solo quando il deflusso di cassa è avvenuto dal conto corrente bancario;
Versamento della ritenuta d’ acconto da effettuarsi entro il 16 del mese successivo;
Asportazione della quietanza (accettata o rifiutata) che nei giorni successivi al versamento il metodo elettronico dell’istituzione delle entrate deposita nell’Home banking (oppure viene depositata sul sito dell’agenzia nell’account personale).

Le ritenute d’acconto devono essere riepilogate nel mod. 770.

È previsto l’invio di tale tabulato con metodo telematico all’Agenzia delle Entrate.

La conformità della dichiarazione e dei dati in essa contenuti arriva solo l’anno seguente; perciò fatture, quietanze e dichiarazioni dovranno essere conservati per eventuali successivi controlli fiscali.

Le responsabilità fiscali

Va premesso che nessuna legge vieta, con precisa delibera assembleare, di suggerire come delegato tributario un condomino o un professionista adatto, differente dall’Amministrazione condominiale.

In tal caso, l’ Amministrazione condominiale fornirà al delegato fiscale indicazione tempestiva su ogni versamento e garantirà la capienza per i prelievi, autorizzati dal delegato tributario, operati dall’Agenzia delle Entrate.

Bisogna però prendere atto che molti Amministratori già incaricano un commercialista per tale operazione, restando tuttavia il delegato fiscale.

La distinzione della rappresentanza tributaria da quella dell’Amministrazione permette un preciso controllo sull’operato contabile dell’Amministrazione e una superiore certezza sul rispetto degli obblighi fiscali, essendo coinvolti due professionisti distinti.

Le ritenute d’acconto

Il condominio è soggetto sostituto d’ imposta e quindi il delegato fiscale (di norma l’Amministrazione), per conto del fabbricato stesso, è tenuto a eseguire e pagare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese.

In caso di mancato o ritardato pagamento di tale ritenuta, il condominio è sottoposto a sanzioni e interessi di mora.

Le certificazioni sostituto d’imposta

Il delegato fiscale, ossia l’ Amministrazione, deve spedire le certificazioni sostituto d’imposta a fornitori, lavoratori autonomi e dipendenti entro il 28 febbraio dell’anno seguente a quello in cui le somme e i valori sono stati corrisposti.

Le dichiarazioni sostituto d’imposta e degli obblighi fiscali

Il delegato tributario, ossia l’ Amministrazione, deve inoltrare annualmente all’Agenzia delle Entrate, con mod. 770, le dichiarazioni riguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.

Il condominio in quanto sostituto d’ imposta è tenuto a importanti adempimenti fiscali: realizzare e versare ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi in contante o in natura soggetti alle ritenute stesse con consegna della relativa autenticazione, nonché esibire la dichiarazione dei sostituti d’imposta (modello 770).

È dunque doveroso che il condominio abbia un codice fiscale.

Lo stesso deve essere richiesto dall’Amministrazione all’Agenzia delle Entrate presentando i suoi dati personali e il verbale dell’assemblea in cui risulta la sua investitura.

In caso di sostituzione dell’Amministrazione del fabbricato sarà cura del nuovo sostituto riferire la modificazione.

L’ obbligo di eseguire le ritenute si verifica, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al custode dello stabile o al delegato della pulizia, se quest’ultimo ha un rapporto di lavoro dipendente, ossia in caso di pagamenti di somme o valori che sono redditi di lavoro indipendente, come quelli pagati all’Amministrazione in persona (anche se a titolo di risarcimento cumulativo di spese), o sulle corresponsioni di compensi relativi a contratti di appalto di opere e/o servizi.

Per i condominii con non più di otto condomini, privi di Amministrazione, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualsiasi dei condomini.

Egli, utilizzando il codice fiscale del condominio, provvederà ad adoperare le ritenute alla fonte, a effettuarne i relativi versamenti e a porgere la dichiarazione dei sostituti d’ imposta per le ritenute, i contributi e i premi assicurativi.

Differentemente, per i condomini con più di otto condomini, per i quali c’è il dovere di attribuire l’ Amministrazione e per quelli con non più di otto condomini che hanno provveduto a scegliere l’ Amministrazione, il sottoposto normalmente delegato dal fabbricato a porre in essere gli adempimenti delle funzioni di vice d’ imposta è l’ Amministrazione, già tenuto a segnalare gli acquisti effettuati nell’anno solare e i dati dei relativi fornitori tanto più, in forza di altre disposizioni di legge a attuare gli adempimenti previsti in tema contributivo nei confronti degli istituti previdenziali.

Gli uffici dell’Agenzia delle Entrate possono anche richiedere agli amministratori di condominio dati, notizie e documenti relativi alla direzione condominiale.

L’obbligo di eseguire le ritenute si applica anche al super condominio e al fabbricato parziale.

In tali possibilità, ove sia identificabile una direzione autonoma delle parti interessate, tale da pretendere adempimenti distintamente separati da quelli assolti dallo stabile complessivo, il super condominio e il condominio parziale rilevano come distinti sostituti d’imposta e hanno l’obbligo di dotarsi di un codice fiscale.

Gli obblighi di sostituzione d’ imposta, non si applicano:

alle comunioni ereditarie sugli immobili anche nel momento in cui più coeredi sono comproprietari in parti uguali del completo edificio;
alle comunioni diverse da quelle che si costituiscono obbligatoriamente sulle parti comuni degli edifici.

In realtà, in tutti e due i casi, non si è di fronte a più proprietari di diverse unità, così da avere delle parti comuni a tutti, ma invece ad una quantità di soggetti indistintamente proprietari di tutto lo stabile, ivi comprese le parti comuni.

Il quadro AC del modello Unico

L’Amministrazione di condominio che risulta a pieni poteri al 31 dicembre deve dichiarare all’anagrafe tributaria l’ammontare cumulativo dei beni e servizi acquistati dal condominio nell’anno solare antecedente e i dati identificativi dei relativi fornitori.

Tra i fornitori dello stabile sono da ricomprendere anche gli altri condomini, supercondomini, consorzi o enti di pari natura, ai quali il condominio amministrato abbia corrisposto nell’anno somme superiori a euro 258,23 a ogni legittimato.

Ai fini della precisazione del momento di compimento degli acquisti, si deve differenziare tra cessioni di beni e prestazioni di servizi.

Per le cessioni di beni, la direttiva universale stabilisce che tali operazioni si considerino effettuate:

nell’attimo della stipulazione dell’atto, se riguardano beni immobili;
nel momento del ricevimento o invio, se riguardano beni mobili.

Per le prestazioni di servizi, l’ attimo di esecuzione è formato dalla data di versamento dei corrispettivi.

Il versamento si considera realizzato nel momento in cui il prestatore ha l’effettiva fruibilità|delle somme spettanti.

Tuttavia, se è una caparra, l’ operazione si considera effettuata nei limiti dell’ammontare pagato.

L’annuncio avviene a mezzo della stesura del quadro AC del mod. UNICO dell’Amministrazione, nominato “Comunicazione dell’Amministrazione di condominio”.

L’imposizione di esibire il quadro AC sussiste anche nel caso in cui, nel contesto di un condominio con non più di otto condomini, pur non obbligatorio, l’incarico di Amministrazione sia stato conferito.

In assenza di investitura dell’Amministrazione, l’imposizione sopraindicata non trova applicazione.

In caso di gestione di più condominii da parte di un unico sottoposto, deve essere compilato un quadro AC per ciascun ente amministrato.

Se mai sia necessario elencare più quadri in legame a uno stesso condominio, i dati identificativi dell’ente amministrato devono essere riportati su ogni quadro.

Nel caso in cui l’Amministrazione rediga il mod. 730 come propria dichiarazione dei redditi o sia esentato dalla presentazione della medesima, egli deve esibire il quadro AC, congiuntamente al frontespizio dell’UNICO, con gli stessi termini e procedure di quest’ultimo.

Nel quadro AC vanno elencati:

per il condominio: il codice fiscale o la partita Iva, la ragione o denominazione sociale, il domicilio e il codice di natura giuridica;
per ogni fornitore: cognome, nome, data e luogo di nascita, se persona fisica; ragione o denominazione sociale, codice fiscale o partita Iva, domicilio fiscale, importo di acquisti di beni e di servizi effettuati nell’anno d’imposta, se altro soggetto.

Gli obblighi

L’Amministrazione, ai sensi dell’art. 1130 c.c., che riporto per un maggiore approfondimento, ha l’obbligo di:

eseguire le deliberazioni dell’Assemblea dei Condomini e curare l’osservanza del Regolamento di Condominio;
disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
riscuotere i contributi e pagare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
rendere il conto della sua gestione.

L’osservanza del regolamento condominiale

«Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’Amministrazione non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex legge (art. 1130, comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c, anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità.» (Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 14735 del 26/06/2006)

Gli atti conservativi delle parti comuni

Non rientra nelle attribuzioni dell’Amministrazione la stipula dei contratti, in quanto l’art. 1130 c.c., obbligando l’Amministrazione a eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, ha inteso riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi o condomini) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile: tra questi non può farsi rientrare la stipula di contratti che non abbiano gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c..

Dunque l’Amministrazione per stipulare contratti diversi da quelli a fine conservativo, dovrà chiedere e ottenere, prima, l’approvazione dell’assemblea (Cass. civ. Sez. II, sentenza n. 8233 del 03/04/2007).

Al fine di una maggiore comprensione, si riporta per l’intero l’articolo.

Art. 1130. c.c. – Attribuzioni dell’amministratore.

L’amministratore, oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio;

2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;

3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;

4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;

5) eseguire gli adempimenti fiscali;

6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;

7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;

8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;

9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;

10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Dott. Piero Antonio Esposito

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