Art 1138 codice civile
Regolamento di condominio
Commento:
Art 1138 codice civile – Regolamento di condominio
Come già detto in precedenza, se vi sono più di 10 condomini è d’obbligo il regolamento condominiale.
Il regolamento di condominio è lo statuto fondamentale dell’edificio che statuisce l’utilizzo ed il godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese condominiali, la conservazione, la cura ed il decoro dello stesso nonché la sua custodia e le modalità gestionali del condominio.
Nei casi in cui la compagine condominiale sia inferiore a 11 partecipanti, l’approvazione del regolamento di condominio diviene facoltativa e sono gli stessi condomini a scegliere in autonomia se adottarlo o meno.
Poiché sia valido, il regolamento condominiale deve essere redatto in forma scritta, così come le sue eventuali e successive modifiche.
La riforma entrata in vigore nel 2013 ha immesso l’obbligo, affinché il regolamento di condominio sia legale e corretto, di allegarlo al registro verbali delle assemblee, rifinito dall’amministratore.
L’amministratore condominiale ha il compito di far osservare il regolamento condominiale e non necessita di nessuna delibera assembleare per questo, come si può evincere dalla sentenza di Cassazione, sez. II civile, sentenza n. 14735 del 26/06/2006, che si riporta al fine di una maggiore comprensione:
“Al fine di attivarsi per far cessare gli abusi, l’amministratore non necessita di alcuna previa delibera assembleare, posto che egli è già tenuto ex legge (art. 1139, comma 1 c.c.) a curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare l’interesse generale al decoro, alla tranquillità e all’abitabilità dell’edificio; ed è altresì nelle sue facoltà, ai sensi dell’articolo 70 disp. att. c.c. anche quella di irrogare sanzioni pecuniarie ai condomini responsabili di siffatte violazioni del regolamento ove lo stesso preveda tale possibilità”.
Il regolamento può essere contrattuale o assembleare.
Il Regolamento Contrattuale
Nella maggior parte dei casi, l’originale costruttore nonché unico proprietario del corpo di fabbrica redige un regolamento di condominio che viene definito contrattuale.
In caso contrario, i partecipanti alla compagine condominiale possono deliberare la redazione di un regolamento di condominio che disciplini l’utilizzo della cosa comune.
Nel caso di regolamento condominiale contrattuale, il documento è stato predisposto dal costruttore dell’immobile o del raggruppamento di immobili, e depositato da un notaio per la trascrizione presso la locale conservatoria dei registri immobiliari (al catasto).
Il regolamento contrattuale si differenzia dal regolamento non contrattuale (o assembleare ed approvato a maggioranza) in quanto può includere limitazioni al diritto di proprietà dei condomini o di alcuni di essi, costituzioni di servitù, assegnamento o destinazioni d’uso di parti comuni a una quantità limitata di condomini o per scopi ben definiti (ad es. destinazione dell’edificio per il portiere); le norme di tale documento possono in realtà essere modificate solo con la delibera assembleare all’unanimità di tutti i condomini partecipanti al condominio; nel momento in cui si acquista una proprietà nello stabile retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene volontariamente accettato dal neo-compratore, in quanto trascritto presso la conservatoria nonché allegato al rogito.
Il regolamento predisposto dall’originale proprietario e/o costruttore (regolamento contrattuale) del complesso è obbligatorio per gli acquirenti delle singole unità abitative solo se l’acquisto è fatto in epoca successiva alla trascrizione del regolamento stesso.
Contrariamente, se la vendita fosse antecedente la trascrizione del regolamento, risulta chiaro che viene a mancare un requisito negoziale valido; in questo caso diventa importante che il regolamento sia ricompreso, per comune decisione delle parti, nell’oggetto del contratto, vincolando il compratore solo se, in seguito alla stesura del regolamento, vi presti volontaria approvazione.
Il Regolamento Assembleare
Il regolamento approvato dall’assemblea di condominio con i requisiti prescritti, invece, può includere solo norme che regolano la vita ordinaria dei partecipanti al condominio, ossia non può limitare l’esercizio indipendente del diritto di proprietà da parte dei condomini (ad esempio il regolamento contrattuale natale può impedire la finalità d’uso degli appartamenti per attività commerciali, ma non a proseguimento di un mutamento dello stesso approvato a maggioranza).
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c. ed allegato al registro indicato dal punto n. 7 dell’art. 1130 c.c..
Una volta sancito, il regolamento ha efficacia per tutti i condomini e loro eredi o aventi causa, che se dissenzienti possono impugnarlo davanti all’autorità giudiziaria competente entro 30 giorni dalla data di celebrazione dell’assemblea che ha approvato lo stesso o 30 giorni dalla data di notifica del verbale per gli assenti.
Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107 c.c..
Le norme del regolamento di condominio non possono menomare in nessun modo i diritti dei partecipanti alla comunione e non possono derogare alle disposizioni imposte dagli articoli 1118, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 c.c..
L’ articolo 1138 del codice civile, di seguito interamente riportato, dispone che le norme del regolamento non possano impedire di possedere o avere animali domestici.
In virtù della dottrina in materia di animali domestici, bisogna differenziare il caso in cui tale divieto sia inserito in un regolamento assembleare da quello in cui sia inserito in un contratto di locazione.
Al fine di una maggiore comprensione, si riporta integralmente l’art. 1138 codice civile.
Art. 1138. c.c. – Regolamento di condominio.
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130.
Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Dott. Piero Antonio Esposito
Per maggiori approfondimenti, proponiamo Libri e Manuali oppure Bibliografia.
