Art 1123 codice civile
Ripartizione delle spese
Commento:
Art 1123 codice civile – Ripartizione delle spese
La ripartizione delle spese condominiali è interamente regolamentata dall’art. 1123, sotto riportato, eccezion fatta per i casi previsti dall’artt. 1124 (scale e ascensori), 1125 (soffitti, volte e solai), 1126 (lastrici solari).
Le spese condominiali sono distinte in:
• ordinarie: pulizia scale, ascensore, giardino, guardiola, luminarie delle parti comuni, vuotatura fosse biologiche e pulizie degrassatori, riscaldamento unificato
• straordinarie: ricostruzione del tetto e dei solai, imbiancatura della facciata dello stabile.
Se il contratto di affitto non prescrive diversamente, sono a carico degli inquilini gli oneri per la manutenzione ordinaria, sono a carico dei proprietari gli oneri per la manutenzione straordinaria.
Ogni voce di spesa può essere teoricamente ripartita fra i condomini seguendo una tabella millesimale dedicata.
Deve saldare le spese di manutenzione straordinaria dell’edificio (in caso di successivo subentro) chi era condomino nel periodo della delibera assembleare e ha ordinato l’esecuzione dei lavori anche se dopo ha venduto l’ abitazione, se il titolo non preveda altro.
Si ricorda che, per quanto sia pratica comune inserire le addebiti personali o individuali all’interno della ripartizione di un rendiconto condominiale, questo è comunque un addebito vietato e rende nulla la deliberazione e sempre opponibile dai condomini lesi; quindi le spese si ripartiscono esclusivamente tramite i principi dell’art. 1123 c.c. (a millesimi) eccezion fatta per il caso in cui un condomino pecchi della mancata comunicazione dei dati richiesti dall’amministratore per l’aggiornamento del registro anagrafe condominiale, come previsto dall’art. 1130 c.c., che recita “Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili”.
Solo nelle fattispecie previste dall’artt. 1124, 1125, 1126 c.c., si fa eccezione all’art. 1123 c.c.
Ripartizione delle spese di riscaldamento
Il riscaldamento è solitamente una delle voci di spesa più rilevanti.
Se il riscaldamento condominiale è centralizzato, l’ installazione di contabilizzatori permette di distribuire parte delle spese in base ai consumi realmente registrati per ogni unità immobiliare, anziché in base ai millesimi di riscaldamento.
In questo modo si incentiva un uso consapevole e l’idea dei singoli, in tema di parsimonia e di efficienza di risparmio energetico negli immobili.
Il D.P.R. 412/1993 introduce una ripartizione dei comuni italiani in sei fasce climatiche, con limiti di orario per il funzionamento delle caldaie condominiali a riscaldamento unificato.
Tali limiti orari non si applicano negli impianti condominiali con termoregolatori e contabilizzazione del calore (art. 9, comma 2 e 6).
Negli immobili dati in locazione, codesto atteggiamento rischia di annullare il risparmio energetico e di incrementare il contenzioso fra inquilini e proprietari, chiamati dalla legge a saldare in solido quando il condomino è moroso.
La termoregolazione e contabilizzazione individuale del calore sono obbligatorie in tutta la UE in base alla disposizione 2012/27/UE art. 9 (anticipata per il settore residenziale dalla disposizione 2010/31/UE «epbd recast»), entro il 30/06/2017: l’Italia ha recepito la disposizione con decreto Lgs. n. 102 del 4 luglio 2014, aggiornato con il d.Lgs 141 del luglio 2017, che impone nei condomini con impianti di riscaldamento unificato in tutta Italia l’imposizione del montaggio di termovalvole e contabilizzatori di calore entro il 30 giugno 2017.
A ciò si aggiungono e sovrappongono precedenti norme regionali, come quelle di Piemonte, Lombardia e Alto Adige.
Già l’ articolo 26, comma 5, della legge 10/1991 (come modificata dai d.Lgs. 192/2005 e 311/2006) prevede che la spesa deve essere ripartita in base ai consumi effettivi.
Ora, la nuova norma dispone che l’ ammontare totale deve essere frazionato in attinenza agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per il mantenimento dell’impianto, secondo quanto preannunciato dalla norma tecnica UNI 10200 del 2015, che è l’unica in vigore per la divisione delle spese di riscaldamento.
Il fabbricato deve munirsi di una nuova apposita tavola millesimale per la spartizione delle spese di riscaldamento, o preferibile della quota relativa alle spese generali e all’intensità utile dissipata, cui si aggiunge la quota (prevalente) relativa ai consumi di calore.
Vista l’applicazione spesso molto problematica della norma UNI 10200, con Il d.Lgs 141 del luglio 2017 il legislatore ha derogato abbastanza agevolmente al sistema di frazionamento preannunciato dalla norma UNI 10200: è sufficiente una perizia asseverata che certifica in maniera evidente che nel complesso esistono differenze maggiori del 50% di occorrente termico al m² tra due unità immobiliari (condizione quasi sempre soddisfatta particolarmente in edifici di non recentissima costruzione).
In questo caso l’assemblea condominiale riacquisisce la completa autonomia di decisione su quale criterio vuole utilizzare per la divisione delle spese per il riscaldamento secondo consumi individuali.
Quindi non serve tollerare costi per progetti o calcoli di nuove tabelle millesimali: per la distribuzione delle spese fisse, si continuano tranquillamente ad usare quelle in uso.
Unica condizione che rimane è che la “quota fissa” non può oltrepassare il 30% dei costi totali.
Dopo l’ installazione di termovalvole e ripartitori, l’Amministrazione è costretta a ripartire tutte le spese di riscaldamento non più in base ai millesimi di proprietà, ma esclusivamente col sistema dei consumi effettivi, in base alla lettura dei ripartitori.
Deve essere fatta sicuramente una lettura entro la chiusura dell’esercizio e prima dell’approvazione del rendiconto conclusivo condominiale, con relativo conguaglio di spesa fra consumi presunti e consumi rilevati.
I proprietari possono a loro volta addebitare del tutto l’onere di riscaldamento ai propri inquilini in locazione, a patto che il contratto di affitto registrato (o una successiva aggiunta firmata dalle parti e registrata, per quelli già in corso alla data dei lavori) evidenzi le spese condominiali disgiuntamente dal canone di locazione e dichiari che tali spese sono presunte, e da intendersi salvo conguaglio di fine esercizio per quanto attiene alle spese di riscaldamento.
La spesa di installazione è ammessa nella dichiarazione dei redditi alla decurtazione IRPEF del 50% rimborsata in dieci anni, per i lavori eseguiti dopo gennaio 2015.
L’ Amministrazione deve provare ai condomini la quota versata, ai fini della detrazione.
Dal punto di vista specialistico, la contabilizzazione può essere:
• diretta: con un subentrante a due sensori (entalpia in entrata ed entalpia in uscita del fluido termovettore) posto all’esterno dell’unità immobiliare se l’impianto descrive un circuito chiuso, non disponibile ad altre unità immobiliari;
• indiretta: su ogni corpo scaldante è installato un ripartitore per costi riscaldamento, (heat cost allocator), con codice identificativo, password di accesso al SW (nota alla ditta installatrice/manutentrice), fermo automatico e rilevazione elettronica delle manomissioni. Il ripartitore può essere a sensore
individuale che misura la temperatura del corpo scaldante, altrimenti a due sensori, se misura anche la temperatura ambiente.
La misura della temperatura ambiente è soggetta ad errori (anche intenzionali da parte del conduttore) se sono presenti mensole, coperture o altri diatermici che la fanno sembrare più alta, sottostimando il reale impiego di calore.
Il problema semplicemente si sposta, se per la rilevazione della temperatura ambiente, viene applicata una sonda di rilevazione a distanza.
Per evitare questi errori, in caso contrario quando il sensore è unico, o sussistono errori di rilevazione, ripartitori omologati impostando la temperatura ambiente su un valore fisso, senza rilevazione, in genere pari al massimo previsto dalla legge (20 °C).
I ripartitori per costi riscaldamento sono normati dalla norma europea UNI EN 834.
Per un risparmio diretto, l’assemblea condominiale può deliberare l’adozione di valvole termostatiche con una temperatura massima inferiore a quella consentita per legge (ad esempio 15° piuttosto che 20).
Già nel 1991 la legge (art.26 co.5 L.10/91) prevedeva la possibilità di una rilevazione a consuntivo dei consumi, con decisioni prese a maggioranza
semplice dall’assemblea condominiale.
Lombardia, Piemonte e Alto Adige, con leggi regionali, avevano già reso obbligatoria l’installazione di impianti di termoregolazione (valvola termostatica) e contabilizzazione del calore in tutti i condomini prima dell’entrata in vigore della legge nazionale.
I consumi possono essere totalizzati mediante connessione wireless dei ripartitori a dei totalizzatori posti ai singoli piani dello stabile, o mediante lettura annuale.
L’ Amministrazione di condominio provvede a fine gestione alla ripartizione della spesa.
Con le innovazioni del D. Lgs.311/2006, entrato in vigore il 2 febbraio 2007, la facoltà distacco individuale dall’impianto unificato non esiste più.
Fino al 2006, in base alla legge n.10/199 art. 26 comma 2, il singolo condomino ha diritto a distaccarsi dall’apparecchiatura centralizzata, senza che codesto sia previsto appositamente dal regolamento condominiale cioè previa delibera dell’assemblea, restando tenuto a concorrere al versamento delle sole spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua manutenzione e messa a norma.
Tale diritto non sussiste se dal suo distacco derivano notevoli squilibri di andamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
Nello stesso senso, muove il DPR 59/2009 del 2-4-2009 (attuazione delle norme europee sul produttività energetica in edilizia in rimando al D.Lgs.192/2005) all’art.4 commi 9 e 10, stabilisce poi che la realizzazione di impianti autonomi (anche in esito a distacco individuale) possa essere consentita solo in casi eccezionali, documentati nella relazione energetica, nei quali non sia possibile il riscaldamento centralizzato.
Le norme europee, e quelle in loro recepimento, tengono conto del fattore ambientale, e che a parità di stato dell’arte della tecnologia, una caldaia e un impianto consentono una superiore efficienza energetica, sia in termini di inferiore consumo che di emissioni inquinanti (v. anche cassazione), rispetto ad impianti termoautonomo unifamiliari, oltre al beneficio di poter verificare più agevolmente il suo adeguamento anche alle norme di sicurezza, con controlli periodici.
Al fine di una maggiore comprensione, si riporta integralmente l’articolo.
Art. 1123. c.c – Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Dott. Piero Antonio Esposito
Per maggiori approfondimenti, proponiamo Libri e Manuali oppure Bibliografia.
